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改选物业纠纷多?专家:需建立第三方协调机制

类型:行业热点 加入时间:2018-5-14 8:55:03 点击数:950 来源:东南网


    小区撤换物业,原物业不肯撤出状况百出,房管局拖延数月不接受新物业备案……去年底以来,福州日出东方小区业主不胜其烦,三个月内在《直通屏山》留下上百条留言。

  改选物业究竟有多难?记者对此进行了长时间的跟踪采访。

  改选物业一波三折

  日前,东南网记者两次来到位于福州市远洋路的日出东方小区。只见小区多处垃圾成堆,消防栓裸露在外,羽毛球场成了晒衣场……

  小区业委会副主任黄友豪告诉记者,福州日出东方小区共有1254户住家,5000多名业主,2005年曾被评为全国优秀模范社区。近年来因物业公司管理不善,小区卫生、安全等方面问题频出。2017年9月物业服务合同到期,小区启动程序重新选聘物业公司。经居委会监督、业主大会投票,新当选的深圳市开元国际物业管理有限公司于去年11月25日与小区业委会签订了服务合同。

  然而,原物业迟迟不予移交和撤出,新物业难以进场,小区里管理混乱状况百出,数百业主一度聚集起来驱赶原物业公司。经区政法委、区房管局、鼓山镇政府、鼓山派出所等相关部门两次召集协调会, 2017年12月,原物业终于撤出,开元物业入驻日出东方小区。

  按照程序,新物业公司需到所在地房管局物业科办理物业备案手续。可是,晋安区房管局物业科称有业主投诉小区撤换物业不规范,需要进一步调查,因此拒绝受理备案材料。转眼5个月过去,备案手续仍未完成,开元物业开展工作多有不便,小区面貌一时难以改观。

  “作为一家上市企业,我们最初不愿在备案完成前向居民收取物业费,进场3个月就垫付了各种开支80多万元。”开元物业负责人告诉记者。

     业主参加物业选举投票。

  业主投诉成备案“障碍”

  在晋安区房管局物业科,记者见到了日出东方业主的投诉信。信里指称,小区撤换物业从未召开业主大会,从未征询业主意见并投票表决,选聘过程有暗箱操作之嫌……信末有小区几名业主的签名及手印。

  晋安区房管局物业科科长陈学荣表示,按照正常程序,只要是备案材料齐全,选举结果“双过半”(投赞同票的户数过半、占有建筑面积过半),备案只需一周就能完成。但因有业主投诉选聘过程不够公开公正,房管局无法确认,故需当地政府提供书面说明并盖章。“这个小区前年就因为业委会换届问题形成激烈矛盾,部分业委长期投诉,所以这次必须慎之又慎。”

  作为关键一环,鼓山镇政府却拒绝提供证明:“房管局可以把业主投诉件转到鼓山镇,镇里会直接进行反馈,这与备案没有关联。”鼓山镇物业站站长林晓东认为,日出东方居委会参与了物业选聘过程并在选举结果上盖章,这已经代表镇政府承认了选举的公正合法,再做证明没有必要,也没有依据。

  为了解选举详情,记者在日出东方小区随访了多名业主。有人表示不知情,有人表示投了票,也有人知悉但未参与。在日出东方居委会,工作人员陈女士向记者展示了选举过程中的大量照片并表示,居委会全程监督并参与了物业改选,操作非常严谨。

  职能部门亦需制约

  物业改选纠纷屡见不鲜,尤其是新老物业的交接问题。对此,东南大学物业管理研究所所长黄安永曾向媒体分析,物业公司选聘程序不规范是原因之一,不少小区业委会的意见只代表部分业主,导致选聘物业公司时大家各执一词。

  黄安永建议,业委会可聘请物业管理专家和专业法律顾问,对业委会备案、招投标、新老物业接管程序提供专业性建议,从而使交接更加顺畅。

  福建省城乡社区治理专家委员会成员、福州大学社会学系教授甘满堂的看法略有不同。他认为,小区管理众口难调,只能按少数服从多数的原则处理;在有业委会的小区,业委会就代表多数业主。

  甘满堂指出,很多业主参与社区管理的热情不高,选举结果双过半已属不易;业委会代表大多数业主行使权利,职能部门应给予指导、支持和配合。如果手续齐全合法,职能部门应限期处理,提高办事效率;若是推卸责任或借口拖延,上级部门应予追责。“小区办理正常手续在职能部门受阻,可以申请效能办介入,或向上级纪委投诉,也可以请新闻媒体进行曝光。”甘满堂建议。

  福建省物业管理协会副会长、福建省人大代表林常青也指出,职能部门的行为需要制约,一旦发生行政不作为、乱作为的情况,要有有效的第三方协调机制,使每一个主体都处于监督制约之下,杜绝有法不依的现象。

  从化解内部矛盾的角度,林文镜慈善基金会社工李春芳呼吁大众积极参与小区公共事务,全面了解信息,理性对待社区矛盾,以免片面信息及非理性情绪把事情带到极端境地。

 

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