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接二连三,国企低价拿地 国资入市背后的逻辑,你看懂了吗?

类型:本地新闻 加入时间:2018-12-5 11:24:30 点击数:337 来源:绍兴晚报


    11月23日,武汉地产绍兴统建城市开发有限公司以总价19.11亿元、楼面价6801元/平方米拿下越城区则水牌1号地块,零溢价率,底价成交。

  11月27日,中铁房地产集团华东有限公司以总价23.01亿元、楼面价8530元/平方米拿下越城区曲屯1号地块,0.3%的溢价率,仅4轮叫价后成交。

  11月28日,绍兴市城投房地产开发有限公司以总价2.96亿元、楼面价4604元/平方米拿下袍江开发区中心商住区西区控规单元3-5地块,零溢价率,底价成交。

  这一波“三连低拍”的操作引起的关注可以和去年10月10日镜湖、袍江四地块高溢价率成交的盛况相提并论。回顾前几个月的土拍情况,今年7月6日,阳光城(上海臻亥利房地产开发有限公司)以66%的溢价率拿下越城区(镜湖)绿洲路1号地块,成交楼面价11652元/平方米;7月20日龙湖(绍兴龙嘉房地产开发有限公司)以10%的溢价率拿下越城区镜湖官渡路2号地块,成交楼面价12132元/平方米;9月5日,上海纺织(上海星海时尚地产〈集团〉有限公司)以6.73%的溢价率拿下越城区镜湖中心区3-5号地块,成交楼面价10697元/平方米。与10月之前楼面价破万为常态的形势相比,近期3块引人注目的优质地块最终以如此出乎意料的拍卖结果落幕,引得不少地产业内人士和普通老百姓唏嘘!

  不难发现,这三块地除了低楼面价、低溢价率的特征外,另一个共同点便是拿地企业都为国企性质。土拍市场作为反映房地产市场的镜子,接连几次国企底价成交,有人说:“楼市凉凉,土拍无人问津,只能靠国企来托底。”事实果真如此吗?

  笔者认为我们要透过现象看本质:国资入市,究竟是国企救火还是价值投资?

  从量的角度分析,临近年底,不少地区加速出让土地,一方面是为了完成各自的供地计划,另一方面也是加大了从供给侧来落实“房住不炒”的力度,旨在通过进一步改善供求平衡促进住房市场平稳健康发展。在上一阶段抢地潮时拿地,国企稳字当头,避免血拼竞争不过民营房企。而时至年末,许多民营房企尤其是部分发展风格激进的民营大型房企,资金回笼压力大,全力去库存保回款降杠杆忙于冲刺年度指标,无暇拿地,而国企的资金面相对充裕,也有进一步补充货值以及维持甚至扩大市场份额的需求,于是在年末的土地市场舞台上,国企成了主角。从11月26日北京成交的12宗土地有8宗被国企或国企联合获取这一现象也能得到印证。

  然而,从价的角度分析,硬说市场并没有冷下来,笔者认为也不切实际。与2017年下半年祥生、万科在绍兴镜湖落子,楼面价均破万元,溢价率均超50%,恒大拿下平江路2号地块溢价率为101%的火爆情况相比,在“房子是用来住的,不是用来炒的”理念调控下,以及2018年政府始终坚持“因城施策,分类调控”,2018年下半年三四线城市的楼市从卖方市场转为买方市场,入市房源多,可选择余地大,投资客退潮,刚需及改善型购房者成为成交主力也逐渐恢复了理性,好的产品加上合理的价格才能受到市场的认可。具体反映到成交数据上就是结束了上半年价格疯狂的局面,房价企稳没有如狼似虎般地一拥而上,2018年11月15日,国家统计局发布10月70个大中城市新建商品房价格数据中,65个城市环比上涨,1个城市环比持平,4个城市环比下降;而9月份的数据则是64,3,3;8月份的数据是68,1,1;价格变得更加“好商量”,楼市的降温自然影响土地市场的降温。

  不过,我们仔细想想,此番前来“抄底”的国企可非一般国企。上海纺织拿下越城区镜湖中心区3-5号地块时已是绍兴的第二块地,在饱尝了绍兴市场的甜头后,仍对绍兴市场十分看好。武汉地产和中铁集团更是大规模央企,具有前瞻性和眼光独到的央企选择此时在绍兴落子,足以说明其对绍兴房产市场充满信心。笔者认为,年末国企掀起拍地热潮更是一种具有远瞻性的价值投资。

  众所周知,房地产是地方财政的主要收入来源,房地产量价的本质是可开发土地的量价,作为不可再生资源以及具有社会基础属性的可开发土地,其稀缺性也就意味着开发一块少一块,未来价值也就不言而喻。国企在竞争最不激烈、拿地成本最低时刻入市,不失为“高手”。

  房地产的供求关系影响短期价格,长期的价格乃至价值取决于货币量。包括美联储及各国央行的货币宽松、流动性宽松政策,都将带来资产的价格膨胀,房价的上涨,适度的膨胀是自然规律,过度膨胀则是泡沫。

  从年初的“坚决遏制房价过快上涨”,到2018年7月30日的政治局会议“坚决遏制房价上涨”,到后续大谈经济求稳;从前两年至今年上半年的利率不断上浮到近期的下调,乃至美联储停止加息回流资金的迹象,国内对于降息降准等金融操作的再次预期;以及定向宽松、定向债和最近的扶持民营企业,都足以可见国家并非打压房地产,而是通过调控的方式抑制房地产过高、过快增长。

  不管是楼市还是股市,本就是几年起几年伏的周期轮回,楼市上行时不用一哄而上,楼市下行时也不必过度悲观,从长远来看,楼市健康、平稳向前发展仍将是主基调,如何抓住时机果断入市才是开发商和购房者们最需要考虑的。

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