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“银十”开局土地市场遇冷 多地土拍频现底价成交

类型:行业热点 加入时间:2019-10-12 10:01:12 点击数:423 来源:每日经济新闻


    虽然“银十”开局便是7天国庆大假,但收假后,各地土拍市场便迅速启动,但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

    《每日经济新闻》记者观察发现,自10月8日以来,各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10日~11日两天,南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

    58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为,今年第三季度以来,融资环境越发收紧,房企实现快速扩张难度加大,所以整体选择了转向更谨慎的拿地态度,这是土地市场环比量价齐跌的直接原因。

    “银十”开局 多城土拍透凉意

    10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以低价收场,分别被保利和融创竞得。

    10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

    可供对比的是,今1月初,无锡羊腰湾地块出让,9家房企竞价百轮,最终被华润以溢价率17%拿下;4月3日,33家房企竞拍无锡利源汽车城西侧地块,最终被融创以溢价率79%夺得;5月22日,无锡新吴区硕放地块被栖霞建设以溢价率32.22%竞得……

    显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的无锡土地市场可谓“凉凉”。

    无独有偶,10月10日南京8宗地出让,总起始价85.33亿元,但最终有5块地底价成交,仅3幅地有企业竞价,总成交金额额88亿元,溢价仅3.3亿元。其中备受关注的仙林湖地块未触及最高限价,且楼面价还比板块此前地价有所下降。

    这个成交金额对于今年的南京土地市场而言并不少,但若与今年3月29日南京7幅地块揽金额120.79亿元、溢价近20亿元相比,则明显降温。

    再来看曾经“地王”频出的苏州。10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

    对比今年4月24日苏州主城区出让的5宗涉宅用地,总起始价100.8亿元,最终成交金额达135.7亿元,溢价达35亿元,并出现两个“地王”。

    今年下半年以来,各地土地市场明显降温。

    据克而瑞数据,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。9月以来,各地土拍场冷遇不断,如苏州9月18日和9月27日两次土拍中,多块土地底价成交。同策研究院统计数据显示,9月份全国300个城市土地流拍119宗,达今年2月份以来的最高数值。

    张波向《每日经济新闻》记者认为,“上半年一些企业已经拿到了足够的地,下半年自然会调整步伐。同时,下半年房企受营销侧的压力也不断提升。”

    房企谨慎拿地 土拍或持续降温

    克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降低了3个百分点。

    整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

    据同策研究院统计数据,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,土地成交金额1220.02亿元,环比减少1.89%,同比减少4.65%。

    从各能级的城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块。一旦有优质地块入市,市场反响并不低。

    同时克而瑞研究指出,二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因持续作用之下,二线城市土地市场或难在短期复苏。而对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的影响已经显现。

    土地市场转凉的行情下,房企应该逆势而上,还是持币上观?

    张波告诉《每日经济新闻》记者,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是中大型品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将持续。

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