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国内房地产市场“金九银十”褪色 四季度房地产市场预计延续调整

类型:行业热点 加入时间:2019-10-30 10:17:25 点击数:320 来源:经济参考报


    今年年初以来,国内房地产市场调控趋于常态化,融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出,加之近期“金九银十”楼市反响平淡,业内预计,四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大,房价涨幅也有望进一步回落。

  楼市“金九银十”褪色

  2019年三季度,房地产供给侧改革取得关键性进展。期内,集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。与此同时,房地产市场整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险。

  在此影响下,三季度重点城市商品住宅成交规模同比有所调整,价格环比涨幅稳定在低位区间;土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落,宅地成交楼面均价环比下跌,土地流拍率回升,平均溢价率走低,土地竞拍热度明显减弱。

  事实上,今年以来各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落,尤其是楼市“金九”成色明显不足。中国指数研究院的统计数据显示,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。

  中指院相关负责人分析指出,三季度以来,政策环境趋严,购房者观望情绪浓厚,叠加今年3、4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足,市场调整压力有所加大,三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模同比下降1.8%,降幅较二季度小幅扩大,8-9月重点城市成交规模同环比均下降。

  具体从不同级别城市来看,今年三季度,一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米,三季度以来市场有所调整,月均成交面积为58万平方米,同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米,同比增长0.3%,整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右,同比下降约6%。

  金融监管政策

  仍将从严从稳

  近日,包括南京六合区、天津、三亚以及北京燕郊等地均传出房产限购放松的消息。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这进一步说明当前一些城市尤其是郊区市场限购政策松绑的导向,也是因城施策的重要体现。

  严跃进说,南京此次放松尤其有积极的信号意义。第一,第四季度需要积极降价促销,尤其是去库存的压力开始增大,房企需要在这个时候积极进行项目销售,各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。第二,放松也是需要有条件的,当前放松是要针对特定群体和特定区域进行,这也有助于后续房地产市场的交易活跃,同时也防范房价过快上涨。第三,不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力,也会有适当松绑的可能。

  今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。

  综合来看,热点城市调控政策往往选择进一步升级,例如:苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围。因近期房价大幅上涨,大连、洛阳同样出台了收紧性质的“限价令”。

  不过,业内普遍认为房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。2019年三季度以来,房地产行业金融管控明显收紧。上述克而瑞分析人士表示,“一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。”

  展望2019年四季度,中指院方面也认为,房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建。其中,今年以来调控过程中的金融政策将贯穿始终,并且在四季度仍然会继续坚持,金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方。

 

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