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 编者按:
    2009年的房地产市场火爆直接导致了房价的非理性上涨，中央楼市调控新政在12月密集出现。先是营业税免征期调整，后由国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”。随后，国土部、财政部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，将开发商支付土地出让金的首付款比例提高至50%.可以看出中央对高房价现象有所察觉，并在温家宝总理考察上海保障性住房建设成绩后火速出台了调控组合拳。绍兴市政府取消了08年推出的11条购房优惠政策的部分政策……
第一部分： 楼市背景
    ■08年底确立的宽松货币政策是房地产市场火爆的直接推手。从历史经验看，近几年来，央行货币政策每次转向，都伴随着房地产市场的大起大落。
    ■宽松资金环境不但支撑着宏观经济增长，而且通过各种渠道使楼市股市双双复苏：4月份开始，房地产市场预期开始看涨的情绪高涨，投资购房开始增加，信贷政策的放松，还使开发商更容易得到银行贷款，增强资金周转和开发能力。
    ■随着新增信贷的屡创新高，物价回升的动力正逐渐增强。2009年7月10日，国务院总理温家宝明确表示，将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划。流动性继续保持宽松，通货膨胀预期增强，房价和地价的上涨，将促使更多的人选择不动产作为资产保值工具。
    ■08年政府推出的房地产各项优惠政策效应逐渐显现以及各房产商的积极销售策略，依序已久的刚性需求集中爆发，进而使改善型需求和部分投资者参与到购房热潮中，2009年绍兴市房地产市场变得异常火爆。
第二部分： 土地市场分析
1、土地总体供求量全线上升
     绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年绍兴市的土地供需量较08年出现大幅好转。09年绍兴市供应土地90宗，总体成交土地76宗，较08年上升123.5%，总体成交金额达85.1亿元，较08年增加1250.8%。其中工业用地成交量明显多于住宅和商业、办公用地，09年绍兴市工业用地成交32宗，住宅用地成交25宗，商业、办公用地成交19宗。 09年绍兴市的土地供需数据全线上升，一方面是由于受到08年年末国家房地产优惠政策的影响以及全社会努力摆脱金融危机的效应……
2、住宅、工业用地供需量远大于商业办公用地
     09年绍兴市住宅用地供应26宗，供应面积140.5万平方米，占总供应量的49.7%；成交25宗，成交面积139.9万平方米，占总成交量的54.1%。工业用地供应41宗，供应面积108.9万平方米，占总供应量的38.5%；成交32宗，成交面积为96.8万平方米，占09年总成交量的37.6%，同比08年37.1万平方米的成交量，09年的工业用地成交量大幅上升。
3、 全国各地地王重现，绍兴目前地价平稳
    虽然全国一线城市的地价不断推高，但是09年绍兴的土地市场就相对平静很多。09年绍兴商住地市场流拍现象大大减少，但是成交地价都控制在合理的水平，这有利于绍兴房地产市场的健康发展。
第三部分： 住宅市场分析
一． 绍兴全市概况
1. 09年全市一手商品房整体成交
    楼市经过08年的大幅降温，许多人认为09年将会是一个困难之年，但是随着时间的推移，09年楼市的火爆热潮还是让人们惊愕。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年绍兴市一手商品房成交总面积74.1万平方米，较08年上升249.5个百分点。08年所积蓄的购买力强力爆发，全市商品房存量得到迅速消化。一手商品房成交总金额达到62.9亿元，较08年上升255.1%，成交套数4698套，较去年增加了196个百分点。
2. 09年全市一手住宅物业整体成交(消化存货为主 供应减少 销售增八成 均价略升)
    09年绍兴楼市主要以消化存货为主，新增供应减少，刚性购房需求、改善性需求迅猛释放，令楼市成交井喷，整体房价同比略有上升。绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年全市一手商品房成交面积约74.1万平方米，较08年同期增加249.5%。其中一手住宅成交面积57.3万平方米，较08年同期增加297.9个百……
3. 09年全市一手商业物业成交
    09年绍兴一手商业物业市场呈现稳步上升势头，全年商业物业市场总成交额达10.4亿元，较08年上升108.5%。成交面积5.8万平方米，较去年增加41.5个百分点。在成交面积、成交套数等都上升的情况下，绍兴商业物业均价也在快速上涨，据统计数据显示，09年绍兴商业物业成交均价达18096元/平方米，比去年同期增长了47.1%。
4. 09年全市一手办公物业成交
    09年办公物业市场成交状况良好，在成交量上也得到大幅增加。09年办公物业全年总成交金额7.1亿元，较去年同期增加了296%，签约面积达到10.9万平方米，较08年增加303.7个百分点。但成交均价并没有快速的上涨，09年全市办公物业均价为6636元/平方米，较08年上升了2.1%
二. 全市整体供求态势
1. 09年全市商品房供求比为1：1.56，部分房企出现无房可守现象
    进入09年后，绍兴楼市供求态势减缓明显，尤其5月份后，供求压力加速减缓，主要原因为新增供应大幅减少，同时楼市销售大幅增加。绍兴市房地产信息网统计数据显示，2009年全市累计新增商品房面积约47.4万平方米，累计住宅销售面积约74.1万平方米。
    08年第四季度，为降低金融危机对我国影响，为保持经济平稳较快发展，国家加强对经济宏观调控，制定一系列利好政策，经济下滑趋势得到缓解，楼市信心明显增强。绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年绍兴市商品房市场供求比为1：1.56……
2. 月度供求走势(刚性需求爆发 4-6月迎来成交高潮 成交均价出现“三连阳”)
    进入2009年后，在一系列利好政策的刺激下，绍兴楼市成交逐渐回暖，1-3月连续3个月成交量出现持续小幅上扬，并在4-6月出现跳跃式增长，将楼市成交推向08年以来最高潮，成交势头迅猛；从供应量来看，09年绍兴楼市新房供应量明显减少，4月份出现供应量高峰，单月供应达到1185套，面积达21.2万平方米；从成交均价来看，09年绍兴市商品房成交均价整体处于上升形势，2-4月、7-9月两次出现“三连阳”，年末出现年度最高成交均价，约11845元/平方米。整体来看，09年绍兴楼市新增供应同比大幅减小，价格同比出现部分上涨，销售同比大幅增加……
三． 各档次住房深度透析
各档次住宅需求情况(刚性需求迅猛释放 改善型需求和投资需求逐渐显现)
    08年四季度以来，国家为房地产提供众多利好政策，尤其鼓励和支持首次购房需求，发挥房地产拉动经济内需作用。因此，进入09年后，以满足刚性购房需求为主的中低端住宅（均价5000-7000元）在2-4月份得到了较快销售，成交比重均在40%以上。随着购房优惠政策的持续推出，改善性住房消费得到了极大的推动，中高端住宅（均价7000-9000元）也被快速的销售。由于市场对通胀预期的增强，部分购房需求转向升值潜力大的高端物业（9000元以上），改善型需求和投资需求逐渐显现，高端住宅物业销售达到高潮，其中千万级别的住宅物业玉园一期，已经基本售完。
四． 存货分析
总体：全市住宅存货约25.8万平方米 消化存货需要6个月 市区存货压力相对宽松
    绍兴市房地产信息网统计数据显示，截至09年年底全市住宅存货约25.8万平方米，约1700套，按照09年月均4.8万平方米的消化速度，消化存货需要6个月。
总结
  经济环境
    世界金融危机仍在影响中国实体经济，09年对经济冲击势头得到减缓。08年四季度始中国制定一揽子保持经济增长措施，经济发展信心得到明显增强，货币供应大增，股市楼市双升，房价止跌企稳，市场出现一定程度通胀预期，市场投资显现。
  土地市场
    仍以住宅及工业用地供求为主，土地流拍现象减少，土地市场整体氛围比08年有明显好转。上半年全国地王频现，绍兴地价相对平稳。城区未来2年内可开发商住地存量充足。
  住宅市场
    以消化存货为主，新增供应同比减少三成，成交同比大幅增八成，房价同比略降7%，楼市供求压力减缓明显甚至相对宽松。楼市库存迅速消化，市场预期迅速提高。开发商资金回笼明显，降价意愿微弱，房价上行压力明显。月度成交量及房价惊现环比“四连阳”。刚性购房需求迅猛爆发，中小户型产品抢购一空，城区市场出现结构性供应短缺。改善需求激活明显，投资需求开始显现。高端大户产品推广加强，并拉高全市房价，同时也为市场主要存货。全市住宅存货约25.8万平方米，消化存货需要6个月。
  2010楼市展望
    2009年的房地产市场火爆直接导致了房价的非理性上涨，中央楼市调控新政在12月密集出现。先是营业税免征期调整，后由国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”。随后，国土部、财政部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，将开发商支付土地出让金的首付款比例提高至50%.可以看出中央对高房价现象有所察觉，并在温家宝总理考察上海保障性住房建设成绩后火速出台了调控组合拳。绍兴市政府取消了08年推出的11条购房优惠政策的部分政策，显示出政府对于不同购房人群采取了不同的措施，对自住、改善型购买普通住房的需求相对支持，对于投资、投机型买房则持打压态度。

    经历2009年楼市大涨之后，在通胀概念消化和普通购房者购买力透支等种种因素的影响下，2010年的绍兴楼市相对会进入一个调整期，市场交易量和房价慢慢趋于平稳。
 
 
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