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      编者按:2013年,房地产市场调控经历了波折起伏的一年,"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词,从3月的新"国五条"及各地细则出台,到新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,再到十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革,全国房地产市场调控趋紧基调不变。此外,不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,限购、限贷等调控政策更多方面的落实,都是2013年政府对房地产市场的调控的主要手段。
      2013年,绍兴市区商品房市场也红红火火的走过了调控之后最热闹的一年,总体来看,目前市场逐渐趋于理性,炒房、投资不再是购房者的主要目的,不仅刚需购房者在这一年中有了满足,改善型购房者也在2013年扎堆入市,透支般的成交回暖也不得不让人为2014年商品房市场产生忧虑。
      2014年,对房地产市场来说充满了各种未知,政策的走向和购房者的观望态度都将决定2014年楼市的起伏。未来的2014年,不动产登记、财产公示、土地制度、财税制度改革、房产税扩围也将进一步推进,以促进未来房地产市场调控长效机制的建立和完善,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
 
      回顾2013年的全国房地产市场政策,从年初的新"国五条",到之后的房产税扩围,再到"不动产登记"等,调控政策可谓层出不穷,但政策产生的调控效果一般。
1、新"国五条"出台,房地产调控亟待加码
      面对2012年楼市回暖速度过快,在2013年2月20日,国务院常务会议出台楼市调控新"国五条"。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,要求各地公布年度房价控制目标。新"国五条"是继2011年新"国八条"之后,又一有力政策,也打消了各方政策放松的幻想,拉开了2013年房地产政策调控的序幕。
      4月, 国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》,规定2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》;十八届三中全会决定,将不动产登记统一至国土部门,该条例的出台也将对房地产市场产生了重要的影响。
      5月24日,国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围,随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往,此次中央明确提出了房产税扩围的时间节点,足见调控决心,但到年末房产税扩围仍未真正落实。
      此外,全国住房信息联网、保障性住房、新型城镇化、土地改革、小产权房等一系列调控政策纷纷在2013年有所提及。【详情
2、银行年中遇"钱荒" 房贷政策进一步收紧
      2013年1月1日起,绝大多数银行将执行新的贷款利率,即2013年的两次调息,5年以上贷款基准利率下调至6.55%,共计下调0.5个百分点。年初的利率松动仅仅是昙花一现,随着楼市新政"国五条"出台,房贷政策相对紧缩,2013年6 月,大型商业银行加入借钱大军,与此同时,各期限资金利率全线大涨,"钱荒 "进一步升级,至6月底,国务院立即推出"用好增量,盘活存量"的方案,缓解了"钱荒"压力。到第四季度,多地相继出现停贷、缓贷迹象。11月以来,停贷城市逐渐由一线城市向二三线城市发展,停贷的产品也逐渐由原来仅限二套房扩展至首套房。【详情
3、绍兴市区并未出新"国五条"细则,新房市场政策稳定
      新"国五条"细则出台,二手房交易征收20%个税,绍兴二手房市场成交在3月出现井喷式增长,但此次行情过后,绍兴细则并未出台,本次新"国五条"对绍兴市区新房市场的影响并不大。
      目前,绍兴房地产市场仍执行原本的限购政策,即2011年4月11日,绍兴市政府下发《关于认真贯彻国务院常务会议精神进一步做好绍兴市区房地产市场调控工作的实施意见》,限购规定:自4月25日起,对绍兴市〈含所辖县(市、区),下同〉范围外能够提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭,限购绍兴市区1套新建商品住房。对不能提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭,暂停其在绍兴市区购买新建商品住房。对违反规定购房的,不予办理房产登记手续。【详情
 
 
   (绍兴市区土地市场分析数据包括绍兴主城区、袍江新区、镜湖新区和滨海新城)
1、全国土地市场成交一片火热,年中地王频现
      2013年开年,多地土地市场延续2012年的翘尾行情,实现了"开门红",全年土地供应量与出让金均创历史新高,以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升,年底更迎来"抢地潮"。
      据中国相关研究发布的"2013年中国300城市土地市场交易情报",全国300个城市土地出让金总额为人民币(下同)31304.5亿元,同比增加50%。共推出土地45187宗,推出面积177964万平方米,同比增加7%;共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。在成交的土地出让金总盘子中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元,同比增加57%;商办类用地7508亿元,同比增加57%;工业用地2224.6亿元,同比增加6%;其他用地247.9亿元,同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%,较去年增加3个百分点,商办类用地出让金占比为24%,与去年同期基本持平。2013年,各地地王出现频繁,而土地供应紧张是其中主因。
      2013年,绍兴土地市场从年初的谨慎拿地,到年末各大房企拿地入驻,可谓风生水起。据统计,2013年绍兴市出让经营性用地共102宗,成交84宗;成交出让用地总面积230.91万平方米,同比上升6.1%;成交金额73.36亿元,同比上升31.9%;成交单价为3177元/平方米,同比上升24.39%。【详情
2、大型房企拿地入驻绍兴市区,袍江新区、滨海新城迎来新机遇
      开年初,土地市场不温不火。2月,佳源房产以13.6亿拿下了镜湖新区中心区4号地块,溢价5亿元,楼面价约3630元/㎡,与此前零星成交的地块不同,镜湖新区4号地块无论体量还是起拍价或是成交价,均是近几年内较高的。随后的迪荡新城I6地块的出让吸引了金地入驻绍兴市区。到了年底大型房企又发动了"抢地潮",2013年12月25日,上海景瑞投资有限公司以4.81亿元拍得绍兴市区南溇底A-03号地块,此前,景瑞已经拿下柯桥区望府和镜湖区域上府两个项目,且有着较好的销售业绩。同日上海利恩建设集团有限公司以2.6亿元拍得原纺机厂及周边地块。12月26日,中海地产又以4.6亿元竞得袍江新区G46号地块。随着佳源、金地、景瑞、中海等大型房企纷纷拿地入驻绍兴,本地竞争也将更加激烈。此外,滨海新城在2013年中成交多块住宅用地,一改以工业用地成交为主的局面,未来的滨海发展将趋于完善。
      据统计,2013年,主城区成交出让性土地17宗,面积45.95万平方米,成交总额21.9亿;袍江新区成交26宗,面积63.72万平方米,成交总额13.28亿;镜湖新区成交9宗,面积46.31万平方米,成交总额31.14亿;滨海新城成交32宗,面积74.92万平方米,成交总额7.04亿。各区成交来看,成交单价与去年相比均有上升,其中镜湖新区成交单价最高。
      成交地块用途上,纯住宅用地供应4宗,成交5宗;商住用地供应22宗,成交18宗;商业用地供应28宗,成交18宗;办公用地供应44宗,成交39宗;其他用途用地供应4宗,成交4宗。其中,商业用地流拍率最大,为35.7%,目前纯商业物业成交相较于商住和办公地产来看略显低迷,也是开发商谨慎拿商业地块的主要原因。【详情
 
 
   (统计数据未包括撤销房源以及行政区域调整后的新三镇)
1. 2013年绍兴市区商品房总体成交
      "高开高走"、"淡季不淡",2013年绍兴市区商品房市场成交一路高歌猛进,从近四年的成交来看,2013年绍兴市区商品房成交量达到自2010年楼市调控以来的年成交最高峰。虽然成交量逐年上升,但是在各方面的调控下,绍兴市区商品房总体成交均价稳中略有下降,本市房地产市场发展更趋向于理性。
      据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2013年绍兴市区商品房销售147.04万平方米,同比上升36.5%;成交11677套,同比上升34.4%。其中。主城区成交商品房6094套,成交面积为75.99万平方米;袍江新区成交商品房2484套,成交面积为28.76万平方米;镜湖新区成交商品房3099套,成交面积为42.29万平方米。【详情
2013年绍兴市区三大区块成交情况列表
      2013年,绍兴市区各类商品房成交排行显示,商品住宅中,位于迪荡新城的世茂棠上和御景华庭四期分别成交642套和451套,是本年度商品住宅成交前两位。位于袍江新区的九城公园里以366套的成绩,跻身商品住宅前三。商业物业中,位于镜湖新区的中国机电城成交442套,稳居成交排行榜首,而商业项目的稀缺也使得该类物业成交较少,排行二、三的项目为鸿通金都公寓成交60套和黄金时代大厦成交52套。在办公地产上,迪荡新城不仅形成了成熟的生活区商贸区,更是汇聚了众多办公项目,黄金时代大厦和环球万豪中心均选址于此,分别成交485套和442套;而位于镜湖新区的滨江星城大厦成交418套,以上是办公地产年成交前三项目。【详情
2、2013年绍兴市区商品住宅市场总体成交
      2013年,经过前两年政策的影响,绍兴楼市商品住宅市场有了小爆发,在刚需为主的市场中,不少价格适中的中高档项目也崭露头角,取得了不错的成绩。据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2013年绍兴市商品住宅市场总体成交8138套,同比上升18.8%;成交面积110.91万平方米,同比上升26.6%;成交金额为1278632.62万元,同比上升21.6%;成交均价为11528元/平方米,同比下降3.9%。其中,主城区商品住宅成交4605套,同比上升7.4%;成交面积为61.43万平方米,同比上升10.8%。袍江新区成交商品住宅1993套,同比上升21.5%;成交面积为23.1万平方米,同比上升61.5%。镜湖新区成交商品住宅1540套,同比上升66.8%;成交面积为26.38万平方米,同比上升90%。2013年中,镜湖新区商品住宅成交涨幅最为明显,城市中心的北移和该区配套设施的不断完善,吸引了众多商住项目入驻,促进了该区商品住宅的成交。 【详情
3、2013年绍兴市区商业物业市场总体成交
      2013年绍兴市区商业物业成交量比去年有所增长。据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2013年绍兴市区商业物业总体成交1050套,同比上升131%;成交面积14348万平方米,同比上升116%;成交均价为11691元/平方米,同比上升4.3%。其中,主城区成交商业物业254套,同比上升59.7%;成交面积为4.59万平方米,同比上升114%.。袍江新区成交商业物业258套,同比上升7.9%;成交面积为4.2万平方米,同比上升16.7%;镜湖新区成交商业物业538套,同比上升330.4%;成交面积为5.69万平方米,同比上升547%。三大区块中,镜湖新区是商业物业主要成交地,其中,中国机电城是该区商业物业主要成交项目。【详情
4、2013年绍兴市区办公物业市场总体成交
      2013年绍兴市区办公物业市场成交再创新高,位于主城区迪荡新城的办公项目纷纷开盘,成为当下办公地产主力,如黄金时代大厦、环球万豪中心。镜湖新区也有不少新项目应市开盘加推,如滨江星城大厦、颐高广场,该区发展前景较大,当地办公项目也被诸多投资者所亲睐。据绍兴市房地产信息网数据显示,2013年绍兴市区办公物业总体成交2489套,同比上升80.23%;成交面积21.64万平方米,同比上升62.5%;成交均价为8776元/平方米,同比下降2.1%。其中,主城区成交办公物业1235套,同比上升151%;成交面积为9.97万平方米,同比上升59.8%。袍江新区成交办公物业233套,同比上升86.4%,成交面积为1.45万平方米,同比上升66.7%;镜湖新区成交办公物业1021套,同比上升33.6%;成交面积为10.22万平方米,同比上升64.6%。【详情
 
 
1、"高开高走""年底翘尾"——2013年绍兴市区商品房供求市场较稳定
      受前两年三轮房地产调控政策持续加码和财政政策变化的影响,存款准备金率和利息的双连降,差别化信贷政策的实施等因素使得2012年全国大环境商品房市场止跌回升,到了2013年,市场供求仍是两旺,绍兴房地产市场也不例外。
      在供应方面,2013年,由于前两年调控政策调控效果略有松动,众多开发商在今年有了新动作,从供应量曲线图可以看出,1月-12个月中,有十个月供应量大于成交量,其中5月、9月和11月更是供应高峰期,原本淡季的7月和8月也有可观的房源入市,因此,2013年绍兴楼市商品房供应量较为充足。
      而在成交方面,1月成交量延续了2012年年底的翘尾走势,成交1109套,是难得一见的开门红。随后,2月正值中国传统新春佳节,楼市也有了一定的沉寂。3月成交量迅速回升,本月中不少项目开盘加推,到四月,袍江房交会也一定程度上刺激了刚需市场的崛起,5月是2013年上半年的成交最高峰,成交1195套。7月、8月原本是淡季但成交量也比前几年高不少,年底更是有"翘尾"趋势,自9月成交量回升之后,10月、11月、12月持续走高,12月以月成交1423套成为2013年成交量最多的一个月。
      据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2013年绍兴市区全年累计新增商品房约18000套,累计商品房销售约为11677套,供求比例约为1:0.66。【详情
2、商品住宅供应量集中在下半年,成交量相对稳定
      2013年,绍兴市区商品住宅供应量与去年相比有了明显增长,新上市商品住宅房源有11862套,面积为161.32万平方米。其中5月、6月、9月、11月和12月月供应量均超过1000套。而在成交量上,2013年绍兴市区成交商品住宅8138套,成交面积为110.91万平方米,1月、3月、5月均是商品住宅成交的高峰。
      1月,绍兴市区商品住宅市场也迎来了开门红,本月中供需两旺,多个新项目开盘,如滨江稽山翡翠园有着良好的品牌口碑,在新年1月开盘热销成为一时焦点。2月,入市房源相对有所降温,受传统节日影响,本月成交量也有所下降。3月,虽然新上市的房源有所减少,但是不少项目仍有开盘加推动作,如中冶梧桐园、润和南岸花城东区、缇香名邸等,均是促进商品住房成交的动力。4月,袍江房交会为5月、6月商品住宅成交量一路走高打下了刚需的基础,这两个月中,新房开盘加推动作频繁,其中也不乏一些中高档项目入市,如华升南山郡、铭丰臻园和大滩六号院等。7月和8月是传统的楼市淡季,但这两个月中,成交量也不低,上半年入市房源的去化是淡季成交的主要动力。金九银十楼市旺季,供应量逐渐回升,开盘加推的项目再次蜂拥而至,其中,景瑞上府、九城公园里等项目在这两个月中有着良好的成交。到年末,供应量出现了井喷的态势,其中,中亚香郡、华宇兰园,紫金府、迎恩府、东湖庄园等均在年底开盘加推,商品住宅成交量也保持了本年度的平均水平。而在成交均价上,本年度商品住宅成交均价为11528元/㎡,月成交均价相对稳定,其中,6月商品住宅成交均价为12152元/㎡,是成交均价最高的一个月。【详情
 
 
      2013年绍兴市商品住宅市场仍以刚需为主导。据绍兴市房地产信息网年终统计数据显示,2013年,成交均价在12000元/㎡以下的刚需型商品住宅销售5899套,占全年绍兴市区商品住宅总销售量的73%;成交均价在12000元/㎡-15000元/㎡之间的房源占全年绍兴市区商品住宅总销售量的21%;而成交均价在15000元/㎡以上的房源有511套,占全年绍兴市区商品住宅总销售量的6%。虽然从价格区间来看,高档房源成交量远远不如刚需项目,但2013年中,不少价格适中的高档项目也纷纷入市,如位于镜湖新区的景瑞上府,位于城南的华升南山郡和铭丰臻园,位于生态园区的银墅湾等,这些经济型中高档项目虽然在位置上较为偏远,但交通便利、增值潜力大,加之其价格上相对市区周边高档项目较低,综合来看具有较高的性价比,在目前市场上也很受欢迎。【详情
      2013年,如图显示,绍兴市区各区商品住房成交量与项目数量分布成正比。主城区中,城东、城南、城西是主要成交区域,其中,2013年城东区块所成交的项目有15个,多为老项目的去化,世茂棠上和御景华庭四期的开盘加推是该区的成交主力。城南区块在2013年中新开了不少项目,多以刚需为主,如玲珑湾、沁芳名苑、合成景园东区等,加之早前的枫林华庭、润和南岸花城等等,该区刚需竞争较为激烈,价格是城南区域的主要竞争力。此外,位于城南的华升南山郡、铭丰臻园作为平价的高档项目,也在2013年中入市,为绍兴市区高档项目市场注入了新鲜血液。城西区域中,新增竞品项目主要有紫金府、迎恩府、华宇兰园、惠风名都、滨江稽山翡翠园,其中改善型房源所占比例较大。袍江新区2013年中有21个项目有所成交,九城公园里、蔚兰星城、亲亲家园、中冶梧桐园、江南名苑等均是该区的销售主力,在类似产品的竞争上以刚需项目为主,目前袍江新区在售有高档住宅的仅坤和亲亲家园、江南名苑、香江名邸和中冶梧桐园。2013年,镜湖新区有19个项目有所成交,其中新增项目有半岛花园、大滩六号院、景瑞上府、金色蓝庭、金时花园等,该区坐拥镜湖湿地,自然条件得天独厚,更是未来大绍兴的城市中心,绍兴北站已正式启用,交通道路也愈加完善,吸引了众多项目的入驻。生态园区目前有6个项目在售,其中东湖庄园、中亚香郡和银墅湾均在2013年有开盘加推的新动作。主城区中,市区环内目前已鲜有新项目,在售的项目仅为大树名园、越府名园和锦江文华。会稽山度假区高档项目仍以宝业四季园和玉园成交为主。
      从竞品分布上来看,目前市场刚需项目众多,主要分布在主城区城南、城西、生态园区和袍江新区,该类项目多为小户型总价低为卖点,在价格上来看,生态园区和袍江新区的项目更有优势,但城南和城西的项目离市区较近,周边发展更为成熟也是不少刚需购房者的首选。而改善型房源以三房两厅为基础,面积在140方以上,物业类型涵盖高层、小高层、排屋、叠排和别墅,这类房源分布较广,各区均有。一些高档的高层项目多分布于城东迪荡新城和镜湖新区,目前迪荡新城已逐渐发展成熟,而镜湖新区仍待开发,不少购房者往往在两者之间徘徊。除了传统的高档项目,2013年经济型的高档项目也备受购房者的亲睐,如位于城南华升南山郡和铭丰臻园,位于生态园区的银墅湾、东湖庄园和中亚香郡,位于镜湖新区的景瑞上府、金色蓝庭,这些项目均为排屋、别墅、大平层等,由于区域分布的不同,受众面也有所不同,城南自然条件较好、生态园区价格更低、镜湖新区未来发展更好,购房者也将综合自身喜好进行选择。但在同一区域产品的选择上,购房者更倾向于户型和价格上更优越的项目。【详情
 
 

    2013年,房地产市场调控经历了波折起伏的一年,"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词,从3月的新"国五条"及各地细则出台,到新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,再到十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革,全国房地产市场调控趋紧基调不变。此外,不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,限购、限贷等调控政策更多方面的落实,都是2013年政府对房地产市场的调控的主要手段。

 

    2013年,绍兴市区商品房市场也红红火火的走过了调控之后最热闹的一年,总体来看,目前市场逐渐趋于理性,炒房、投资不再是购房者的主要目的,不仅刚需购房者在这一年中有了满足,改善型购房者也在2013年扎堆入市,透支般的成交回暖也不得不让人为2014年商品房市场产生忧虑。

 

    2014年,对房地产市场来说充满了各种未知,政策的走向和购房者的观望态度都将决定2014年楼市的起伏。未来的2014年,不动产登记、财产公示、土地制度、财税制度改革、房产税扩围也将进一步推进,以促进未来房地产市场调控长效机制的建立和完善,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

    
 
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