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        2016年全国房地产政策前松后紧的走势明显。前半年各地库存压力大,去库存成为主旋律,为促进成交,房地产政策相对宽松,部分热点城市出现楼市过热现象。从四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。
一、 前三季度政策宽松,降首付、降税、降准等组合拳频繁上演
        2月2日,中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。
        2月20日,财政部下调契税和营业税,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。契税方面,对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
        3月1日起,中国人民银行决定普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
        4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。
        此外,二孩全面开放政策、公积金优惠政策等陆续落实,也在2016年楼市中引起不小的影响。
二、第四季度政策环境由松趋紧,各地"因城施策"严控市场
        自2015年开始实施的房地产去库存政策取得了积极效果,随着市场交易的回升,三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到,一线城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围,房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。因此,"因城施策"逐渐显现,9月底10月初,限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。各地政府在之前限购限贷的基础上,又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控,以控制此前飞涨的房价。
三、绍兴市越城区行政区域购房财政补贴持续加大,人才政策、拆迁新政等相继出台,促进市场成交
        2016年绍兴市政府购房财政补贴力度加大。在原有契税财政补贴政策基础上延长了政策享受的时间,即自2015年2月15日至2016年12月31日,市民购买商品住宅缴纳契税享受财政补贴,实际缴纳契税税率为1%、1.5%、2%、3%的,相应地分别按照房屋缴纳契税的80%、70%、60%、50%给予补贴,办理时间最迟延至2017年1月20日。7月份,绍兴市政府出台人才新政二十条,对绍兴市各等级人才给予3-200万元房票补贴。8月28日,市政府办公室印发《促进市区非住宅商品房去库存的若干意见》,规定2017年6月30前,在绍兴市区范围内购买新建非住宅商品房的单位和个人,按实际缴纳契税时间,给予所缴纳契税50%的补贴。对房地产开发企业将自持的非住宅商品房出租的,三年内按实际缴纳房产税的50%给予补贴(非住宅补贴政策越城区、柯桥区、上虞区均可享用)。
        9月10日,浙江省人民政府规定自10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修。并且从2017年1月1日起,杭州市、宁波市和绍兴市中心城区出让或划拨土地上的新建项目,全部实施装配式建造。同年12月7日,浙江省人民政府公布"住宅全装修"细则,并且规定使用住房公积金贷款购买全装修住宅的,公积金贷款额度可适当上调。
        11月,市政府出台《绍兴市城中村改造三年行动计划(2016-2018)》,明确全市三年内完成城中村改造拆迁项目160个,拆迁面积1478万平方米,投资估算1117.44亿元。11月21日,绍兴市人民政府出台新政,规定被征收人在城中村改造房屋征收中选择货币补偿安置的,越城区货币补偿奖励标准由原先的10%上调为货币补偿安置款的20%(柯桥区、上虞区不变,均为10%)。如被征收人在绍兴市区范围内自行购买新建商品房或二手房用于安置的,最高给予货币补偿安置款10%的奖励。
        多项政策促进本地房地产市场成交火热。
 
 
(绍兴市越城区行政区域土地市场分析数据包括绍兴主城区、袍江区域、镜湖区域)
1、全国土地市场整体供需仍维持低位
        全国各类土地供需量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下,地方政府继续减少土地推出量,2016年全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米,同比下降11.0%,降幅较2015年收窄7.8个百分点,整体仍处于较低水平。2016年全国300个城市各类土地成交量同比持续下滑,共成交15.0亿平方米,同比下降5.7%,各类土地成交出让金2.9万亿元,同比增长30.3%。一线城市住宅用地成交量同比大幅下降,二线城市实现同比增长。2016年一线城市住宅土地成交1464万平方米,同比下降50.9%,二线城市住宅用地累计成交3.1亿平方米,同比小幅增长0.3%。三四线城市住宅土地成交3.3亿平方米,同比下降13.3%。
2、绍兴市越城区行政区域土地市场供应仍处于回落中,下半年成交高价地王
        2016年,绍兴市越城区行政区域土地交易市场较为冷清,特别是居住类用地供应量与前几年相比出现锐减。
        从数据来看,去年绍兴市越城区行政区域土地市场(包括主城区、袍江区域和镜湖区域在内)共有27宗土地入市交易,其中,22宗地块顺利成交。
        从供应地块的区位来看,2016年绍兴市越城区行政区域三大区域中,主城区土地供应量降幅明显,全年供应的27宗土地中,主城区供应12宗,环比下降58.62%;袍江区域供应14宗,环比上升27.27;镜湖区域供应1宗,环比下降80%。
        据数据显示,在土地成交中,纯住宅用地为1宗,商住用地为5宗,商办用地为7宗,工业用地为12宗,其他用地为2宗。其中,住宅用地成交主要集中于主城区。9月,杭州融鑫恒投资有限公司以27.1亿元摘得会稽路西侧1号地块、恒大地产集团上海盛建置业有限公司以22.5亿元摘得会稽路西侧3号地块,可以说这两块地是本年度绍兴地王,将为绍兴楼市住宅市场注入了新的动力。此外,中梁地产集团以总价1.16亿元摘得绍兴袍江新区G7-4号地块;个人出资拍得曹江路1号地块,建造曹江雅苑项目。住宅类用地成交中,仅曹江路1号地块为纯住宅用地,其他地块均有商业配套。
         而商办类地块成交也主要集中于主城区。随着本地综合性商圈的不断饱和,本年度商办类土地成交冷清,多为休闲旅游观光类、服务类商业项目,如绍兴黄酒文化园旅游有限公司拍得中国黄酒文化园河中岛;绍兴市城郊水环境综合整治有限公司拍得迎恩门风情水街1号、4号、6号地块。未来迎恩门风情水街地块将计划建设水游城商业综合体,包括电影院、零售餐饮、大型游乐等商业形式。
        工业用地的出让仍主要位于袍江区域。而其他用地主要为公共服务类建设。
        据统计,2016年,绍兴市越城区行政区域共成交22宗土地,成交主要集中于下半年。成交面积为84.68万平方米,同比下降35.32%;成交金额为65.79亿元,同比上升27.45%。其中,主城区成交出让性土地13宗,面积64.4万平方米,成交总额62.04亿;袍江区域成交8宗,面积19.98万平方米,成交总额3.59亿;镜湖区域成交1宗,面积0.3万平方米,成交总额0.16亿。各区成交来看,成交单价与去年相比涨幅明显,特别是主城区所成交的会稽路西侧1号地块和会稽路西侧3号地块,成交价较高,大幅度拉升了成交单价。 
 
 
(统计数据未包括撤销房源)
1、2016年绍兴市越城区行政区域商品房总体成交
        2016年,绍兴市越城区行政区域商品房市场成交一路飘红,除传统淡季成交量略有下降,旺季成交量均创新高。据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2016年绍兴市越城区行政区域商品房销售173.65万平方米,同比下降10.43%;成交13910套,同比下降6.53%。其中。主城区成交商品房6782套,成交面积为90.01万平方米;袍江区域成交商品房3690套,成交面积为40.65万平方米;镜湖区域成交商品房3438套,成交面积为42.99万平方米。
        2016年,绍兴市越城区行政区域各类商品房成交排行显示,商品住宅中,位于镜湖区域的天悦城成交695套,是本年度商品住宅成交冠军,此外,位于袍江区域的中海•世纪公馆成交691套,天御湾成交663套,位居商品住宅成交排行榜二、三位。商业物业中,位于镜湖区域的中国机电城成交109套,位于商业物业成交榜首,位于袍江区域的金湖湾小区成交104套位居商业物业排行亚军;同样位于袍江区域的中海•世纪公馆成交69套,是商业物业成交量第三的项目。在办公地产中,位于袍江区域的绍兴国际财富中心成交176套,是该区域成交的办公类房源,位居该类物业的成交榜首;位于主城区的黄金时代大厦成交135套,是办公地产成交排行第二位;位于镜湖区域的星城大厦成交69套,是办公地产成交季军项目。
2、2016年绍兴市越城区行政区域商品住宅市场总体成交
        2016年,绍兴市越城区行政区域商品住宅成交量与2015年相比有所上涨,拆迁新政和契税优惠政策成为本年度商品住宅市场成交重要动力。据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2016年绍兴市越城区行政区域商品住宅市场总体成交12360套,同比上升5.27%;成交面积159.27万平方米,同比下降2.32%;成交金额为153.55亿元,同比下降4.36%;成交均价为9641元/平方米,同比下降2.08%。其中,主城区商品住宅成交6234套,同比上升29.28%;成交面积为84.12万平方米,同比上升12.35%。袍江区域成交商品住宅3046套,同比下降5.49%;成交面积为35.23万平方米,同比下降6.72%。镜湖区域成交商品住宅3080套,同比下降15.62%;成交面积为39.92万平方米,同比下降21.03%。2016年中,主城区仍是目前商品住宅的主要成交区域,袍江区域和镜湖区域商品住宅成交量均有所下降,这两个区域中均以老盘次新盘去库存为主。
3、2016年绍兴市越城区行政区域商业物业市场总体成交
        2016年绍兴市越城区行政区域商业物业成交量与去年相比有所下降。据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2016年绍兴市越城区行政区域商业物业总体成交926套,同比下降28.86%;成交面积9.15万平方米,同比下降35.43%;成交金额为8.5亿元,同比下降42.14%;成交均价为9293元/平方米,同比下降10.36%。其中,主城区成交商业物业254套,同比下降60.44%;成交面积为2.97万平方米,同比下降55.41%.。袍江区域成交商业物业468套,同比上升21.24%;成交面积为4.45万平方米,同比下降19.24%;镜湖区域成交商业物业204套,同比下降14.29%;成交面积为1.73万平方米,同比下降13.5%。三大区块中,袍江区域是商业物业主要成交地,其中,金湖湾小区、中海世纪公馆、绍兴国际财富中心、东星康宁乐苑等项目是该区商业物业主要成交项目。主城区中,大地藏元时代、幸福财富中心和金帝银泰城商业项目仍是该区成交主力。镜湖区域中,中国机电城是该区商业物业成交主力。
4、2016年绍兴市越城区行政区域办公物业市场总体成交
        2016年,绍兴市越城区行政区域办公物业市场成交主要集中于主城区,但本年度中,该区域办公地产成交量出现明显降幅。其中,位于迪荡新城的黄金时代大厦和世茂天际中心以及位于城南的龙马大厦是该类物业的成交主力。袍江区域中,办公地产成交房源全部来自绍兴国际财富中心项目房源。镜湖区域中,星城大厦和颐高广场是该区域办公物业的成交主力。据绍兴市房地产信息网数据显示,2016年绍兴市越城区行政区域办公物业总体成交624套,同比下降66.7%;成交面积5.23万平方米,同比下降68.55%;成交金额为4.52亿元,同比下降63.04%;成交均价为8621元/平方米,同比上升17.23%。其中,主城区成交办公物业294套,同比下降76.04%;成交面积为2.92万平方米,同比下降72.71%。袍江区域成交办公物业176套,同比上升4.14%,成交面积为0.97万平方米,同比下降24.22%;镜湖区域成交办公物业154套,同比下降67.78%;成交面积为1.34万平方米,同比下降71.18%。
 
 
1、2016年绍兴市越城区行政区域商品房供应集中于下半年,全年成交走势表现高位平稳。
        据统计,绍兴市越城区行政区域(包括主城区、袍江区域、镜湖区域)2016年商品房供应量同比有所上升,商品房年供应量为117.06万平方米,月供应量仅9.755万平方米。其中,商品住宅供应量为95.46万平方米,商业物业供应量为16.14万平方米,办公地产供应量为5.47万平方米。2016年,绍兴市越城区行政区域商品住宅、商业物业、办公物业累计成交13910套,日均成交量38套。
        在供应方面,据统计,2016年绍兴市越城区行政区域全年累计新增商品房约11000套。从供应量曲线图可以看出,1月-12个月中,仅9月和11月供应量大于成交量, 2016年绍兴楼市商品房供应量与去年相比有所上涨,主要集中于下半年,上半年供应市场低迷,鲜有新盘入市。在成交方面,1月绍兴市越城区行政区域商品房成交948套,2月受传统春节影响成交较为冷清,随后成交再次走高,仅7月和8月略有回落。受政策优惠影响,成交在第四季度有所爆发。整体来看,2016年绍兴楼市并不冷清,上半年政策宽松,成交以去库存为主;下半年不少新盘入市,同时在周边大城市房价飞涨的影响下,本地楼市房价也略有回升势头,刺激了众多观望中的购房者。
        据绍兴市房地产信息网统计数据显示,2016年绍兴市越城区行政区域全年累计新增商品房约11000套,累计商品房销售约为14000套,供求比例约为0.8:1。
2、商品住宅供应平稳,新盘刺激成交与去库存并存
        2016年,绍兴市越城区行政区域(包括主城区、袍江区域和镜湖区域)新上市商品住宅房源约8000套,面积为95.46万平方米,供应量与去年比略有下降,而供应面积同比也有所下降,所供应房源多以刚需房源为主。全年供应中,9月和11月供应量最大。其中,1月,仅位于主城区城西区域的御亭山有新房源入市。3月,位于镜湖区域的梦享城和位于会稽山度假区的御香园以及位于城西的曦之湖项目均有房源入市。5月,6月,位于镜湖区域的天悦城和位于主城区市区(环内)的渔化府房源分别入市。8月,御香园三区和天悦城新房源再次上市。9月迎来了2016年度上市小高峰,其中,金昌越府、御锦园和星尚悦湖等多个新项目均入市,同时,曦之湖再次加推,成交可见一斑。10月,位于主城区迪荡新区的世茂天樾新盘以及城西区域的晴园入市。11月是本年度供应量最高的一个月,本月中,位于城南的新盘临江雅苑首次入市,此外,星尚悦湖、世茂天樾、御锦园、翡翠园永成天御湾等多个项目房源分别加推入市。12月,临江雅苑、御亭山、翡翠园和世茂天樾仍有新房源开盘加推。从商品住宅供应上来看,2016年,新房源入市主要集中在位于主城区的世茂天樾、星尚悦湖、金昌越府、曦之湖、御亭山、御香园、御锦园、渔化府、晴园;位于袍江区域的天御湾;位于镜湖区域的天悦城、梦享城等项目。
        而在成交量上,2016年绍兴市越城区行政区域商品住宅呈现出了"平稳开局,高位运行"。全年成交商品住宅12360套,成交面积为159.27万平方米,其中有6个月商品住宅成交量超过1000套。第一季度中,2月份商品住宅成交588套,虽然受传统春节影响成交量略低,但与去年同期相比有所上涨。3月,成交量明显回升,本月中,位于主城区的望湖名都、御香园和曦之湖、位于袍江区域的中海世纪公馆、位于镜湖区域的佳源广场、天悦城、镜悦府成交发力。第二季度和第三季度商品住宅成交相对平稳,且成交均价稳中有降。前三季度中,新盘鲜有入市,成交多以老盘次新盘去库存为主。第四季度,受供应井喷以及契税优惠的影响,成交量再次走高,其中不少均价较高的优质学区项目或中高档项目入市,使得成交均价也有所上涨。如位于市区(环内)的渔化府,金昌越府,位于城东区域的世茂天樾项目。同时,随着契税优惠的截止,不少市民也选择现房购买,成为去库存的主要购买力。
 
 
        据绍兴市房地产信息网年终统计数据显示,从成交均价来看,2016年,成交均价在12000元/㎡以下的刚需型商品住宅销售10788套,占全年商品住宅总销售量的88%;成交均价在12000元/㎡-15000元/㎡之间的房源占全年商品住宅总销售量的8%;而成交均价在15000元/㎡以上的房源有565套,占全年商品住宅总销售量的4%。
    从成交面积来看,所成交房源面积在90㎡以下的商品住宅占总成交的23%;90-144㎡之间的商品住宅占总成交的55%;成交面积在200㎡以上的房源占商品住宅总成交量的14%。由此可见,2015年绍兴市商品住宅市场虽然仍以刚需为主,但二套房政策的松绑也刺激了改善型置业者入市,中高端改善型项目成交火热。
        2016年,绍兴市越城区行政区域各区商品住宅在售项目分布显示,主城区城东、城南、城西、生态园区以及袍江区域和镜湖区域仍是商品住宅汇聚地。
        从区域分布上来看,2016年市区(环内)在售住宅项目仅5个,为大树名园、府山银苑和书圣故里以及两个新盘入市,分别为金昌越府和渔化府,其中,金昌越府和渔化府地理位置优越,且均有良好的学区,一开盘便受到不少市民的亲睐。
        城东区块所成交的项目有12个,其中,2016年中,有两个新盘入市,为迪荡湖区域的星尚悦湖和世茂天樾。此外,望湖名都二期、和金帝籣悦项目的持续去化也是该区域商品住宅成交主力。该区竞争项目主要以望湖名都二期、星尚悦湖和金地蘭悦,其中望湖名都二期与另外两个项目相比,在地理位置上有一定的优势,离世茂商圈更近,周边交通便利。而金地蘭悦和星尚悦湖相距较近,且作为新盘,星尚悦湖选择面更多,北望迪荡湖更是有一定的加分点,但金地蘭悦作为准现房,在下半年交付,也吸引了不少考虑享受契税优惠市民的关注。
        城南区域中,受绍兴地铁项目开建影响,城南区域有将拥有新的增值空间。2016年终,新盘御锦园的入市,对城南区域项目有着一定的冲击。此前,合成景园,沁芳名苑、彩虹名家等项目仍有不少库存房源,这几个项目处于同一地段,房源针对客户类似,在成交上,新盘御锦园和次新盘合成景园二期相对有优势。此外,改善型高端项目的华升南山郡和铭丰臻园持续去化,并且成绩不俗。
        城西区域中,新盘御亭山和兰园;观澜豪庭和曦之湖这几个项目之间竞争明显,其中御亭山的开盘对兰园有较大影响,两个项目毗邻,且物业类型基本以排屋和高层为主,价格成为项目之间竞争的主要手段。而观澜豪庭和曦之湖在本年度中仍持续去化,特别是曦之湖项目加推房源较多,成交也相对火热。城西区域中,新盘晴园凭借其稀缺的多层房源,一开盘便抢售一空。而作为城西区域拥有中高端房源排屋房源项目的另外几个楼盘滨江•稽山翡翠园、信达银郡和鎏庄。价格上,稽山翡翠园相对较低,该项目排屋也十分受置业者欢迎;而信达银郡占据位置优势,排屋房源去化十分迅速;鎏庄项目在定位上较为高档,价格更高,去化略慢。
        生态园区中,新盘银骄鑫居和凤鸣湾以及老盘中亚香郡、银墅湾、一品星泽湾和东湖庄园是该区域成交主力项目,受皋埠区域拆迁影响,周边项目成交均有明显增长。而位于生态园区富盛的美地花园、孙端的江南名苑和陶堰的陶然名苑也均吸引了当地的购买力。
        会稽山度假区中,次新盘御香园仍是成交主力,该项目不仅有多层,还有经济型改善排屋房源,均价较低且周边自然环境优越,成交形势良好。传统高档项目宝业四季园和玉园陆续去化。
        袍江区域2016年中有22个项目有所成交,拆迁货币化安置成为该区域去库存的主要动力。其中中海•世纪公馆、九城公园里、中冶梧桐园、天御湾、林立欣园等项目均有受益。持续热销。
        镜湖区域有23个项目有所成交,并未有新盘入市,其中次新盘长业•天悦城、镜悦府、佳源广场、御和园、梦享城、大滩六号院仍是该区域主力成交项目,也是该区域本年度主要竞品项目。其中,天悦城位居镜湖区域和柯桥区交界处,并位于绍兴高教园区核心,项目在地理位置和吸引受众方面优势明显。而镜悦府以价格优势突出,成交一路走高。佳源广场和御和园受益于地铁项目,并且位于镜湖核心区域,周边镜湖体育馆、图书馆围绕,公共设施齐全。梦享城项目自身拥有实力商圈,大滩六号院位置靠近老城区,周边更是有多个成熟中高端项目围绕。此外、金色蓝庭、半岛花园、玉珑湾、天御花园等项目也有所去化。2016年,地铁项目的进一步推进也将为该区域迎来新的房地产契机。
 
 
        2016年,绍兴市越城区行政区域商品房市场契机与困难并存,成交一路走高,去库存效果明显。而未来的2017年,去库存压力仍存在,绍兴地铁项目、区域拆迁政策也都将对本地楼市有着巨大的影响。同时,各方面政策收紧、需求下降,未来商品房价格上也将以"维稳"为主。
 
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